Documentos do condomínio -
Convenção Condominial, Este é o documento mais importante no condomínio, fazendo uma analogia as nossas leis, é como se fosse nossa Constituição Federal. É o conjunto de direitos e obrigações, gravados no Registro Geral de Imóveis, que regulamenta o comportamento coletivo e o rateio de despesas dos condôminos estabelecendo normas de utilização tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, visando resguardar,
em benefício de todos, o patrimônio condominial e a moralidade no ambiente.
Principais itens da Convenção:
• Elaboração do Regulamento Interno, forma de escolha e destituição do corpo diretivo;
É comum que as convenções determinem como e quando será eleito o corpo diretivo. Bem como, poderemos de atuação, limites e forma de destituição. Algumas convenções já vem dentro de si o Regulamento Interno, o que não é mui
to aconselhável, já que a convenção é um sistema mais rígido de alteração, quanto o regulamento interno é mais suscetível a mudanças, pois trata mais de regras do dia-a-dia.
• Prazo, quórum e formas de convocar assembleias;
Os prazos mínimos de antecedência que uma assembleia deve ter para sua convocação, devem estar descritos na convenção, e devem ser rigorosamente respeitados, sob pena de anulação da assembleia por via judicial. Por isso, muita atenção aos prazos, pois esse desrespeito ao prazo pode anular toda uma assembleia.
• Formas das contribuições para despesas;
A convenção dirá a forma de como a divisão de despesas será feita, basicamente se a divisão dos gastos será por unidade ou por fração ideal.
• Formas de alteração da convenção;
A convenção é por via de regra um documento rígido, ou seja,
de difícil alteração, seu quórum e sua forma de mudança também devem estar descritos na convenção.
• Atribuições do síndico; Subsíndico e Conselho Consultivo;
Além das atribuições previstas em lei para o síndico(a), a convenção pode trazer outras atribuições e obrigações para o sindico e ao corpo diretivo.
• Como utilizar os objetos e serviços comuns;
Normalmente a convenção traz regras gerais de uso das áreas comuns, pois as regras mais especificas ficam para o regimento interno. Contudo, não é incomum que a convenção já traga consigo todas as regras para uso e utilização dos objetos e serviços comuns.
• Forma e prazos das aprovações das contas;
Como falaremos abaixo da AGO, me limito aqui a dizer que a convenção traz prazos e forma da apresentação das contas, bem como se dará sua aprovação. Não há muita inovação na convenção neste tópico, já que esses prazos são pre
vistos no código civil.
• Forma de administrar e movimentar o numerário;
A forma de administrar o condomínio e o caixa também são descritos na convenção. Muitas convenções são antigas e não previam a figura do síndico(a) profissional, ou da administradora com síndico(a). Por isso, antes de contratar a administradora ou migrar para o síndico(a) profissional, veja na convenção os poderes de atuação e se poderá delegar tal função.
• Certas proibições, como alteração da fachada e utilização das unidades contrariando a finalidade do prédio.
Apesar de parecer obvio, é importante que a convenção discorra sobre esse tema, mesmo que o código civil também aborde. Estando na convenção o sindico(a) poderá agir administrativamente para impedir por exemplo uma alter
ação de faixada, ou que um condômino transforme sua unidade residencial em comercial.
A Convenção, para ser aprovada ou modificada, exige o voto de no mínimo 2/3 das frações ideais de condôminos que compõem o condomínio. Todos devem obediência à Convenção que, por sua vez, não pode contrariar a Lei Civil e do Condomínio.
Este documento é de difícil alteração, pois além da exigência do mínimo de voto, o próprio cartório exige uma vasta documentação, sempre com
custos elevados, por isso importante uma convenção atualizada, moderna com as leis e julgados atuais, para se evitar sua manutenção.
Sempre me deparo com condomínios que possuem convenções extremamente desatualizadas. É verdade que até uns anos atrás ninguém imaginava que uma convenção deveria abordar temas como uso de drones, liber
ação de pets, entre outros temas atuais.
Uma convenção atualizada é fundamental para manter o condômino sem controversas, pois é sempre nela que se recorre para esclarecer uma dúvida do que pode ou não pode, ela sendo omissa ou desatualizada, trará insegurança jurídica ao condomínio e automaticamente ao convívio.
Por Felipe Almeida
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